Спец. счет на кап. ремонт - общий котел или свой котелок?

Давайте разберем плюсы и минусы спецсчета на капитальный ремонт, который мы можем открыть через нашу УК.

Все мы уже несколько лет ежемесячно получаем квитанции на капитальный ремонт. Я думаю все получали в почтовый ящик вот такую бумажку




Но до сих пор жильцы спорят, платить или нет, и если платить – то непонятно за что именно платим.
В итоге одни игнорируют платежи и копят долги, другие, не вникая, перечисляют деньги в общий котёл, а спецсчета в среднем по стране открыли владельцы около 10% домов.
Давайте попробуем разобраться, что же лучше?


Известно, что ЖК РФ позволяет выбрать только один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. общий котел
2. специальный счет (далее спецсчет)

В первом случае единый фонд формируется один на всех, собственники вносят взносы, в Фонд капитального ремонта г. Москвы (далее ФКМ) который регулирует выполнение капитальных ремонтов на всех многоквартирных домах, которые платят взносы в «общий котел». При таком способе накопления мы помогаем не столько себе, сколько жильцам тех домов, которые находятся в аварийном или плачевном состоянии, таким образом имеют шансы быстрее попасть в график капремонтов.
Таким образом при этом подходе нам уготована участь пассивно ожидать своей очереди (программа рассчитана до 2045 года), а текущую очередь нашего дома каждый из вас может узнать в режиме онлайн на портале мос. гор услуг
По каждому виду работ есть своя очередь, но в нашем случае это по всем видам работ 2042-2044 года, т.е. через 23 года и, как вы наверное понимаете, за 23 года в стране может очень многое измениться...
Например, все мы знаем проблему со стояками, где каждый день гниющие отводы сантехники переваривают. А квартиры регулярно затапливаются и весь стояк в подьезде сидит без воды, пока не заварят.
Как вы думаете, что с этими трубами будет через 23 года?



Второй вариант - если собственники решили сами накапливать деньги на капремонт только своего дома, контролировать их расходование, выбирать банк и подрядчиков, нужно переходить на спецсчет. Решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС) и оформляется протоколом, который передается владельцу специального счета - в нашем случае для обеспечения собираемости платежей будет наша УК "ТИС-1".
ВАЖНО! УК будет наши деньги «вести» отдельно, в выбранном нами банке и исключительно на основании решения ОСС нашего дома. Владельца счета выбирает общее собрание собственников.
Участниками ИГ был выбран Россельхозбанк банк из списка крупнейших российских банков с гос. участием, размещенный на сайте Центробанка России. Это в какой-то степени гарантирует, что ненадежные банки были отсеяны.
Теперь рассмотрим все плюсы и минусы спецсчета для собственников.

Из плюсов:
кап. ремонт досрочно
По моему мнению, главным плюсом является возможность не ждать милости от государства, а приступить к кап. ремонту своего дома до того, как он начнёт разваливаться. Конечно, если уже накоплена нужная сумма для ремонта.

все права у собственников.
Мы накапливам только для себя, сами управляем своими деньгами и ремонтом.

невозможно нецелевое расходование.
Владелец счета (УК) не может распорядиться ни об одной операции без решения общего собрания. Кроме того, банк обязан контролировать целевое расходование денег (ст.177 ЖК РФ), и перечень разрешенных операций жестко регламентирован.

Можно направлять на счет дополнительные средства, например, годовые проценты банка, пени с неплательщиков. То есть в ожидании капремонта появляется возможность хоть как-то защитить сбережения от инфляции.

Имеются и минусы:
вся ответственность так же лежит на собственниках.
Если по региональной программе срок капитального ремонта подойдет, перенести его на «попозже» из-за нехватки денег невозможно! С другой стороны это будет не раньше чем через 23 года, как вы уже поняли. Так что, так себе минус :)

сбор денег и доставка платежек тоже лежит на собственниках.
В то время как в «общем котле» платежки печатает и рассылает регоператор без дополнительных затрат со стороны собственников, здесь же мы должны как то это сами организовать. Но так как мы это делаем через УК, в нашем случае будет просто добавлена строка за кап. ремонт в общую платежку от УК. Иными словами я не вижу здесь доп. затрат. Минус условный и не в нашем случае.

риск вернуться в «общий котел» из-за неплательщиков.
Все данные об уплате взносов по капремонту поступают в государственную жилинспекцию (ГЖИ). При задолженности по дому свыше 50 процентов начинается процедура перехода в «общий котел». С одной стороны это минус, но с другой стороны мы же ничем в таком случае не рискуем. В худшем случае вернёмся просто туда откуда пришли, т.е. к "общему котлу" как это есть и сейчас.
И чтобы хоть как-то оценить этот риск, я посмотрел текущую ситуацию по собираемости платежей по нашему корпусу 2. На данный момент (декабрь 2020) имеем следующую картину:



Иными словами, 6 422 981 руб / 9 140 308 = 70% собираемость платежей.
Вряд ли этот процент сильно уменьшится, а я думаю он даже увеличится с переходом в платежку в УК, т.к. многие жильцы не платят как раз исходя из непонимания куда идут деньги и несогласия платить за "чужие" дома.